Chiar daca starea economiei globale nu a depasit momentul critic, gradul de ocupare al spatiilor industriale moderne a fost in crestere, 2011 fiind anul cu cea mai mare crestere al ultimei decade.

"Volumul spatiilor inchiriate in Europa Centrala a atins nivelul record al ultimului deceniu, adica peste 3,2 milioane metrii patrati, depasind astfel recordul precedent datand din perioada de varf a pietei imobiliare (aproximativ 2,8 milioane metrii patrati in 2008)", a declarat Gabriel Sfetcu, director Departament Industrial, Cushman & Wakefield Romania.

"Cererea pentru spatii de inalta calitate (logistice sau destinate productiei), in zona Europei Centrale este bazata pe increderea firmelor in aceasta piata.  Cu doi, trei ani in urma, intrucat piata mondiala era coplesita de situatia economica existenta, companiile au optat pentru amanarea planurilor de extindere sau de mutare a locatiilor de productie. Acea perioada de incertitudine le-a fortat, la vremea respectiva, sa caute cele mai eficiente solutii", declara Ferdinand Hlobil, Director al Departamentului Industrial Europa Centrala (CE), Cushman & Wakefield.

"Regiunea Central - Europeana a demonstrat o anumita stabilitate a pietei. Alte avantaje ale sale includ fara indoiala o forta de munca relativ ieftina, apropierea geografica de pietele stabile din Europa de vest precum si de pietele de consum din aceasta regiune - piete ce ar putea creste in continuare", a adaugat Ferdinand Hlobil.

Conform Cushman & Wakefield, cea mai mare crestere a gradului de ocupare a fost inregistrata in Polonia, care si-a adjudecat anul trecut, aproape 60% din intrega absorbtie de spatii industriale la nivelul Europei Centrale. Un interes tot mai mare a fost observant in toate tarile din regiune cu exceptia republicii Cehe. Cea mai mare crestere a activitatii de la an la an a fost observata in Slovacia, tara unde volumul de ocupare aproape s-a dublat fata de 2010.

"Romania a beneficiat si ea de un grad de tranzactionare record", spune Gabriel Sfetcu. "Segmentul industrial din piata imobiliara a crescut cu aproximativ 100% in 2011 ca si suprafata totala inchiriata. La sfarsitul lui 2011 puteam vorbi de o suprafata tranzactionata de aproximativ 150,000 mp comparativ cu 75,000 mp la sfarsitul anului anterior", a mai precizat Ferdinand Hlobil.

Europa Centrala si de Est - Noi dezvoltari in 2011

Dezvoltarile industriale de anul trecut au reflectat o revenire moderata a pietei insa cifrele raman inca scazute, in comparatie cu anii record.  In timp ce in anii cu crestere record, precum 2008 au fost construiti aproximativ 2,5 milioane de mp, cifrele arata ca noile suprafete construite in 2011 depasesc cu putin 800,000 mp.

In acest sens al revenirii pietei, un exemplu foarte bun este Slovacia, care s-a remarcat printr-o rata mai mare de activitate : de 10 ori mai mult spatiu a fost construit in 2011 - 60,000 mp - fata de 2010 cand s-au construit doar 5,000 mp.

"Toate partile implicate ar saluta o revigorare a dezvoltarilor de noi proiecte. Slovacia are disponibile foarte putine spatii industriale, ce sunt gata pentru a fi ocupate imediat, astfel incat cei interesati in preluarea unui spatiu sunt pusi in fata unor optiuni limitate. Majoritatea noilor dezvoltari au fost rezervate prin pre-contracte de inchiriere. Cu toate acestea, 2011 a fost primul an dupa 2009, cand s-au lansat din nou proiecte speculative de dezvoltare - bazate pe evaluarea de catre dezvoltatori a unei cresteri potentiale. Acest lucru a avut loc in mai multe locatii in acelasi timp,  incluzand Slovacia de est", explica Martin Baláž, Directorul Departamentului Industrial, Cushman & Wakefield Slovacia.

Chiria si tendintele acesteia

Volatilitatea chiriei a scazut in 2011. Chiria de baza a variat anul trecut intre 3.5 si 3.7 Euro pe mp/ pe luna.

Cu toate acestea, in cele mai atractive locatii, chiria poate depasii pragul 3.5 – 3.7 Euro/m2/luna deoarece spatiile disponibile se ocupa mai rapid.  Acest lucru este valabil in mod special in Slovacia dar si in alte tari din Europa Centrala si de Est, inclusiv in Romania unde rata stocului disponibil a scazut sub 5%. 

La polul opus, in locatiile in care rata de neocupare este ridicata, chiriasii potentiali se pot bucura de diverse stimulente oferite de dezvoltatori.

Rata de neocupare

Rata de neocupare a fost in scadere in regiunea Europei Centrale,  pentru al doilea an consecutiv, ajungand la o valoare medie de putin peste 10% la sfarsitul anului 2011. Aceasta cifra reprezinta o rata de neocupare rezonabila, unde cererea si oferta sunt echilibrate. 

"Cu toate acestea vobim despre valori medii pentru intreaga regiune.  Fiecare tara luata separat difera substantial daca luam ca baza comuna acest criteriu", explica Ferdinand Hlobil.  "O scadere infima sub 10% ar trebui sa serveasca pentru a stimula dezvoltarea de noi proiecte pentru ca dezvoltatorii au asteptat acest semnal. Cu toate acestea, intrebarea care ramane este daca aceste noi proiecte de dezvoltare ar putea gasi sprijin financiar de la banci", incheie Directorul Departamentului Industial Europa Centrala , Cushman & Wakefield.

In timp ce Ungaria are mai mult de o cincime a spatiului disponibil spre inchiriere, vacant, aceeasi cifra a fluctuat in jurul valorii "nesanatoase pentru cerere", de 5 procente si in Slovacia pentru al doilea an consecutiv.

In Romania, rata de neocupare a spatiului industrial a scazut semnificativ cu 10 procente de la un an la altul fiind in prezent mai mica de 5 procente.  De asemenea, Cehia se indreapta spre rate asemanatoare.

"O rata de neocupare sub 5 % poate duce la cresteri semnificative ale chiriilor spatiilor industriale, ceea ce poate rezulta intr-o incetinire a tranzactiilor din acest sector", explica Directorul Departamentului Industrial, Cushman & Wakefield Romania.

"Pe de alta parte, un grad de neocupare redus in tarile vecine, confirma optimismul nostru ponderat si anume ca furnizorii marilor companii vor lua in considerare mutarea unitatilor de productie in apropierea clientilor lor principali, pentru a reduce timpul de livrare si costurile de transport", a mai spus Sfetcu

"De asemenea, daca un grad de neocupare de 5% pentru Slovacia inseamna putin in metrii patrati de spatiu industrial disponibil, in Romania,  la un total de 1,400,000 mp spatiu industrial, un grad de neocupare de 5% ar insemna aproximativ 70,000 mp ceea ce ar putea atrage producatori ai industriei usoare catre tara noastra".

Romania – rezultatele pe 2011 si previziuni pentru 2012

"In 2011 am avut un trend crescator al gradului de ocupare. Au existat mai multe cereri de la industria producatoare usoara si in acelasi timp am primit cereri de la operatori de logistica noi pe piata, rezultati din fuziuni si separari ai altor operatori deja existenti pe piata din Romania", declara Gabariel Sfetcu, Directorul Departamentului Industrial, Cushman & Wakefield Romania.
 
"In ce priveste anul 2012 acesta se poate incheia  la acelasi nivel ca si 2011 sau cu o crestere de 15 – 20 % daca se pastreaza trendul de crescator din 2011", declara Sfetcu.

"Cu toate ca inceputul lui 2012 a fost extrem de lent, lucru ce ar contrazice previziunile noastre de crestere, in luna martie au inceput sa apara cererile, cereri ce ar trebui sa fie finalizate in aproximativ 4-6 luni de zile", concluzioneaza Gabriel Sfetcu.

"Mai mult decat atat, au inceput sa apara si la noi dezvoltarile speculative. Adica dezvoltatori care pana acum au construit doar la cerere au obtinut fonduri si au inceput sa construiasca pe baza speculatiilor cu privire la cresterea cererii. Un exemplu ar fi Graells & Llonch Industrial Park Turda, aflat in apropiere de Cluj. Acest parc industrial are o suprafata totala de aproximativ 12,000 – 15,000 de mp si este dedicat pentru spatii medii de aproximativ 1,500 mp", a mai spus Sfetcu.
 
Graells & Llonch Industrial Parc Turda este realizat de un dezvoltator spaniol ce a mai realizat un spatiu similar in Prejmer, Brasov.

Conform specialistilor Cushman & Wakefield, in Romania, ponderea cea mai mare din cerere o va detine si in acest an productia usoara; este vorba atat de producatori romani ce vor sa se extinda cat si de producatori multinationali.

2012 in Europa Centrala

"In acest an ne asteptam tot  la o revigorare moderata a noilor proiecte de dezvoltare, revigorare ce a fost stimulata in special , de gradul redus de neocupare in cele mai atractive locatii. In ce priveste cererea, lanturile de retail isi vor imbunatati probabil eficienta capacitatilor lor de depozitare, in scopul de a asigura aprovizionarea pentru magazinele proprii.

De asemenea, cererea pentru spatii de productie ar putea continua. Aici ne referim in special, la cererea venita din partea producatorilor de piese auto conectati la economia germana.  Performanta pietei poate ramane la valori aproximativ egale cu cele inregistrate anul trecut (2011)", concluzioneaza Ferdinand Hlobil.