Analiză: De ce cresc continuu prețurile la imobiliare în Cluj? Unde se va ajunge și ce s-ar putea face

În ultimul deceniu, prețurile locuințelor din Cluj-Napoca au crescut semnificativ, ajungând la valori pe care mulți localnici le consideră „exorbitant și nejustificat de mari”. În Cluj prețul pe metru pătrat variază între 3.000 și 4000 de euro. Această tendință a generat nemulțumiri și a determinat mulți clujeni să caute opțiuni mai accesibile în zonele periurbane, cum ar fi Chinteni, Florești, Apahida sau Baciu.

Evoluția prețurilor la chirii și vănzari de locuințe, comparație Cluj-București-Iași (Sursa Europa liberă)

Motivele creșterii prețurilor:

1. Transformarea economică a orașului: Clujul a devenit a doua economie urbană a României, atrăgând un număr semnificativ de tineri profesioniști din domeniul IT și servicii financiare, ceea ce a dus la creșteri substanțiale ale veniturilor. Potrivit lui Norbert Petrovici, cercetător la Universitatea Babeș-Bolyai, „după 2011, economia devine tot mai puternic orientată spre export de servicii și de bunuri. Există câteva zone urbane în care acest boom se întâmplă mai puternic decât în altele, și economia se plasează în aceste zone speciale. Clujul este unul dintre ele, în mod particular pe zona de servicii”, potrivit Europa Liberă România.

2. Cererea mare și oferta limitată: Dezvoltarea economică a dus la creșterea cererii de locuințe, dar oferta a stagnat. Specialiștii subliniază că nu se construiesc suficiente locuințe noi pentru a satisface cererea în continuă expansiune. Iulian Niculae, broker imobiliar, afirmă: „Clujul nu se poate dezvolta foarte mult pe orizontală, pentru că e un tip de oraș ca într-o găleată și atunci n-ai cum să ieși prea mult”.

3. Schimbarea structurii populației: Multe familii cu venituri mici sunt nevoite să se mute în periferie, ceea ce face ca locuințele din zonele centrale să devină tot mai căutate. 

4. Studenți și influx de muncitori: Clujul găzduiește peste 90.000 de studenți, iar atracția orașului pentru angajați din domeniile de vârf contribuie la cererea crescută de locuințe. Cosmin Lupan, manager la General Capital Imobiliare, afirmă că „Clujul are marketingul bun... merită să vii, pentru că ai oportunități”.

Comparativ cu alte orașe

Deși Bucureștiul are o populație de peste 1,7 milioane de locuitori și un PIB pe cap de locuitor mult mai mare decât Clujul (46.968 euro față de 24.826 euro), prețurile medii ale apartamentelor din Cluj-Napoca depășesc adesea pe cele din capitală. Aceasta sugerează o dinamică de piață diferită, cu o cerere mai mare în Cluj, chiar și cu resurse financiare inferioare.

Riscurile pentru Cluj

Dacă autoritățile nu acționează rapid pentru a îmbunătăți situația imobiliară, Clujul se poate confrunta cu mai multe probleme:

• Gentrificare: Schimbările rapide în structura populației pot duce la o gentrificare accelerată, mutând familiile cu venituri mai mici în zone periferice și creând o polarizare socială.

• Aglomerație și congestie: Creșterea numărului de locuitori în comunele învecinate fără o infrastructură adecvată poate provoca aglomerație și trafic intens, cum se întâmplă deja pe ruta Cluj-Florești.

• Dezvoltare imobiliară insuficientă: În lipsa unei oferte suficiente de locuințe, prețurile vor continua să crească, afectând accesibilitatea locuințelor pentru clujeni. Radu, un dezvoltator imobiliar, subliniază pentru Europa Liberă: „Dacă nu construim în Cluj, ne vom extinde artificial zona metropolitană”.

Soluții propuse

1. Accelerarea procesului de autorizare: Dezvoltatorii imobiliari se plâng că obținerea autorizațiilor durează prea mult, ceea ce frânează construirea de noi locuințe. Un manager de dezvoltări imobiliare menționează că „îi ia între câteva luni și câțiva ani să obțină o autorizație”.

2. Construirea de cartiere noi: Este necesară dezvoltarea unor cartiere noi în interiorul orașului, nu doar extinderea în zonele periurbane. Norbert Petrovici sugerează: „E nevoie de cartiere noi în oraș, nu de localități noi în afara Clujului. Clujul ar avea nevoie să fixeze undeva în următorii zece ani cam 50.000 de oameni în interiorul orașului. Însă, în acest moment sunt pesimist”.

3. Reglementarea înălțimii clădirilor: Există o propunere pentru revizuirea Planului Urbanistic General pentru a permite construcția de clădiri mai înalte, ceea ce ar putea crește oferta de locuințe fără a compromite spațiile verzi. Radu sugerează că „în loc să facem patru blocuri de opt etaje, am putea face 30 de etaje cu aceeași amprentă la sol”. O propunere foarte conteastată, și pe bună dreptate, deoarece astfel de blocuri ar scădea nivelul de trai al locuitorilor și, în mod evident, ar duce la o creștere uriasă a aglomerației în zonele în care există astfel de blocuri. 

4. Imbunătățirea infrastructurii: Investițiile în infrastructură sunt esențiale pentru a susține dezvoltarea imobiliară. Primarul Emil Boc a declarat că nu se poate construi în Cluj-Napoca, dacă nu ai infrastructură, subliniind necesitatea unei abordări echilibrate în dezvoltarea urbană. Dar e cazul să și facem această infrastructură!

Specialiștii spun că prețurile locuințelor din Cluj-Napoca vor continua să crească, și să nu ne mirăm daca 4000 de euro/mp va fi ceva obișnuit într-un viitor nu prea îndepărtat, în cazul în care autoritățile locale trebuie să reacționeze urgent pentru a evita crizele imobiliare și sociale. Prin implementarea unor soluții eficiente și prin construirea de locuințe și cartiere de pentru tineri de către autorități, orașul ar putea asigura un viitor sustenabil și accesibil pentru toți locuitorii săi. Deocamdată, nu o face!