De ce locuința cumpărată pe credit care se plătește din chiria încasată nu este o investiție bună
O eroare de logică este următoarea: locuința cumpărată pe credit care se plătește din chiria încasată este o investiție foarte bună. FALS! Aceeași eroare de logică se întâmplă atunci când ne grăbim să luăm un credit pentru a evita chiria.
Ce înseamnă un randament bun? Cum se calculează randamentul mediu net în imobiliare? Ei bine, așa cum am văzut deja, trebuie să considerăm doar încasările din chirie, având în vedere incertitudinea evoluției prețului în viitor.
Media chiriilor din marile orașe a scăzut considerabil de la impactul pandemiei. Spre exemplu, un apartament de 2 camere se închiriază în București la 370 euro / lună în decembrie 2020, conform mediei ofertelor publicate pe cele mai cunoscute site-uri de publicitate imobiliare. Ceea ce înseamnă o scădere cu aproximativ 10% față de începutul anului 2020 când chiria medie era aproape de 410 euro. În același timp, apartamente oferite spre închiriere au crescut cu aproape 60% doar în București, +40% în Cluj sau Timișoara și +30% în Constanța.
Practic, această înseamnă un randament anual mediu net de aproximativ 4,5% pentru proprietar, calculat prin chiria anuală – impozite – reparații – grad neocupare și împărțim totul la prețul plătit. Chiar și la chiria înainte de pandemie, randamentul mediu net nu depășește 5%.
Acest randament este foarte mic având în vedere problemele care vin împreună cu investiția în imobiliare pentru prorietari: grijă chiriașului, reparații periodice, blochezi o suma foarte mare de bani, adică ai concentrare mare și este foarte greu să vinzi, deci ai lichiditate foarte mică.
Deci, eroarea de logică de la care am plecat: locuința cumpărată pe credit care se plătește din chiria încasată este o investiție foarte bună. FALS! De ce? Pentru că randamentul este prea mic și timpul de recuperare a investiției este foarte lung. Să luăm un exemplu simplu!
Avem o locuința achiziționată la un preț de 100 mii euro, avans 25% și credit 75 de mii euro dobânda 5% pentru care plătești în 30 de ani 144 mii euro. Între timp, închiriezi apartamentul la o chirie medie brută de 500 euro. După taxe, reparații și grad neocupare rămâi în medie net cu 400 eur, suma cu care plătești chiria lunară la banca. Deci, cât ai plătit în total? 25 de mii euro avansul plus 144 de mii de euro rambursarea, deci în total 169 de mii euro. Dacă împart aceasă suma la 30 ani și 12 luni obțîn 469 de euro plata medie lunară, rotunjim la 470. Haideți să vedem o alternativă de 5 ori mai bună pentrru a investi acești bani.
O să prezint în cele ce urmează investia lunară a sumei de 470 de euro în indicele BET al bursei din România cu 360 de achiziții lunare timp de 30 de ani .
De ce să investești lunar sume mici de bani în indicele reprezentativ al bursei? În primul rând, în ciuda unor episoade de scădere temporară, indicele crește întotdeauna pe termen lung, adică un orizont de +10 ani, certitudine pe care NU o am la imobiliare. De ce se întâmplă asta? Pentru că indicele este format întotdeauna din cele mai tranzacționate companii la bursă, care se reinventează și se dezvoltă permanentă, fără că tu să faci nimic. Poți să-mi spui cum se reinventează în permanentă un apartament la fiecare zece ani fără că tu să faci nimic? Deci, primul motiv este câștigul de capital din creșterea pe termen lung! Al doilea motiv este că reduci riscul deoarece faci 360 de achiziții a câte 470 de euro lunar. Al treilea motiv este că reduci prețul mediu de cumpărare și crești randamentul viitor pentru că automat vei cumpără inclusiv în perioadele de criză când indicele este mai ieftin.
9 Comentarii
De ce nu luati bani de la banca sa-i investiti si dintr-un leu sa faceti 5 ?
Nu va duce capul ?
Angajati si oameni , aduceti un aport societatii in care traiti , platind taxe si impozite , de ce sunteti egoisti , minima rezistenta = Moarte Sigura .
Tineti-va oamenilor banii in bitcoin, daca nu vreti sa-i pierdeti de la hiperinflatia care urmeaza. Da, sunt bune si apartamentele si indicele BET (decat nimic), dar la bitcoin nu ai bataie de cap cu chiriasii, cu declararea la sfarsitul anului pt impozite, samd.
Declari cand vinzi si gata. Cel mai bun cont de economii, cu cel mai mare randament… Citeste mai departe
@Hank Rearden:
Da, așa-i. Va ajut sa și ii recuperați, dacă nu-bani murdari!
Un mic Fake news, de înțeles totuși având în vedere cat de grav a fost afectat bugetul Romaniei de Covid. Că să atragă bani în buget încearcă să convingă oamenii că nu e ok să își cumpere și să își plătească un imobil, ci că e mai rentabil sa îți dai banii și investițiile pe mana altcuiva (statul român).
Niste calcule făcute în grabă fara nici… Citeste mai departe
Nu sunt de acord! Tu de fapt investesti 25.000 €. Cu atat vii. Restul, scrie si in articol, vine din chirie. In 30 de ani, apartamentul este in totalitate al tau. Cu o investitie de 25.000 €. Intre timp, mai creste si valoarea apartamentului, astfel incat acesta nu mai costa 100.000 €, ci poate 140.000 - 160.000 €. Este o investitie relativ sigura,… Citeste mai departe
Articol nesemnat din motive evidente de copiere a prezentarii analistului Iancu Guda pe Digi24 la emisiunea Bani in miscare.
Recuperarea investitiei se face instant in momentul in care ai pus semnatura pe contractul de VC. Valoarea imobiliarelor va continua sa creasca, vedeti cat a valorat un apartament nou construit acum 5 ani si cat valoreaza azi.
Da, sunt alte investitii mai profitabile dar in alea trebuie sa investesti mult mai mult timp. Cu apartamentele le cumperi,… Citeste mai departe
@cornel: Sa fie cum zici, insa daca lumea va incepe sa pice pe capete din motive clare (efecte adverse de-ale Waxxului) in 20 de ani se va reduce pop*ulatia la 1/2 nici draq nu ma mai cumpara locuinte, daca da foarte ieftin, supravietuitorii marii "plandemii".
ce bah...cine e ca mine am 150 mii euroi de la banca...sunt jupan.....dusmanii sas tie ca am valoare