Un bărbat din Iași a cumpărat deja în rate, în Hurghada, două locuințe și este la un pas să o cumpere pe a treia. Investiția, îndrăzneață după unii, a fost calculată foarte bine de Alin, care a vorbit cu reporterul Știri de Cluj despre piața imobiliară din Egipt, mai precis Hurghada, și despre modul în care se pot lua credite imobiliare acolo. 

Dornic să le explice și altora ce a făcut, ieșeanul a explicat pe larg totul în interviul de mai jos. 

Rep: Cu ce vă ocupați? Spuneți câteva lucruri despre dvs?

Alin Cervatiuc: Mă numesc Alin Cervatiuc, am 33 de ani, și sunt din Iași. Locuiesc în Iași, iar tatăl meu locuiește în Grecia, în Creta, de 30 de ani, plecând chiar după Revoluție, făcând din România până în Creta 2 săptămâni, din care vreo 7 zile doar pe jos. 

Lucrez în domeniul de marketing de 15 ani, practic sunt un nomad digital, pot lucra de oriunde din lume, atât timp cât am o conexiune decentă la internet.

Intenționez să locuiesc în afara țării, cel puțin câteva luni pe an, mai ales acum cu această creștere a prețurilor în Europa. Astfel am căutat oportunități în diferite locuri calde ale lumii.

Rep: Ați cumpărat 2 apartamente în Hurghada? Cum ați procedat?

Alin Cervatiuc: Cu Egiptul am făcut cunoștință în pandemie, fiind singura țară ce ne primea fără restricții. Nu se cerea vaccin și nici teste. Plus de asta, era zbor direct din Iași, deci nu erau probleme la legături ori avioane, fiindcă diferite țări aveau diferite reguli de intrare. De asemenea, prețul a fost foarte mic 450 euro de persoana / 7zile all inclusive cu tot cu avion. Astfel, ne-am zis: când mai ajungem noi din Iași direct în Egipt aproape de piramide?  Și așa am plecat. 

După prima vizită, m-am îndrăgostit de Marea Roșie și tot am căutat opțiuni de a avea acolo un apartament. După ce am studiat piața timp de 2 ani, m-am hotărât să cumpăr. Anul trecut, mi-am făcut o listă cu proprietăți de vizitat și am fost anul acesta în februarie să fac prima achiziție. Am luat legătura cu agenția, am ajuns acolo, am vizitat și m-am hotărât. Am cumpărat prima unitate, o garsoniera mare de 46 mp, cu 30.000 de euro, din care am plătit 10% avans și restul pe rate, în 5 ani, cu livrare în 2 ani. Unitatea se construiește, e aproape de acvariu, am vizitat-o înainte să semnez. Este în randul 2 de plaja, are acces la plajă, iar ratele se plătesc prin transfer bancar. Văzând cât de ușor este, m-am hotărât în mai să mai achiziționez un apartament în rate, tot așa. Am găsit mai departe de oraș 2 camere, 77 mp, 2 băi, pe plajă. 30.000 euro, cu 3.000 de euro avans. În mai, am semnat. Acesta va fi gata peste 2 ani. Acum, vreau sa accesez un credit bancar printr-o bancă locală că am voie. Vreau sa iau a 3 -a unitate, deja construită cu banii cash.

Rep: Cât de ușor se iau credite pentru a cumpăra o locuință acolo și ce condiții sunt?

Alin Cervatiuc: Creditele la băncile lor diferă față de ale noastre. În primul rând, ca să iei un credit trebuie să ai o reședință acolo ca străin. Reședința pentru banca se obține prin două mijloace: ori ai un contract de închiriere pe termen lung, minim 1 an, ori ai un antecontract semnat cu un dezvoltator pe un apartament în rate, lucru pe care l-am ales eu.

La momentul actual îmi trimit bani lunar în cont din România în Egipt, deoarece împrumuturile lor se acordă diferit, după cum am menționat. Spre exemplu, apartamentele în medie costa 30.000 euro, garsonieră ori două camere, depinde de zona. Ca să iei un împrumut pentru o achiziție, tu trebuie sa depui în banca 33.000 de euro (garanția), iar apoi banca îți acordă un împrumut de 90% din suma depusă, adică 30.000 euro. Tu cu banii pe care ți-i dă banca îți iei un apartament cu cash, gata făcut. Între timp, banca îți pastrează garanția de 33.000 euro, dar îți dă dobândă la ei, dar îți contractează dobanda la împrumutul acordat de 30.000 euro, astfel, diferenta din dobanda primită pe care trebuie să o returnezi plus banii împrumutați se regăsesc într-o rată lunară de 600 euro, pe 3 ani.

Împrumuturile se fac pe 3 sau 5 ani. Diferența dintre cat încasezi și cât returnezi cu ajutorul dobânzilor este de vreo 22.000 euro. Deci tu practic împrumuți 30.000 de euro, cu o garanție depusă de 33.000 euro, la care plătești creditul cu tot cu dobândă 22.000 euro. La ei garanția nu este apartamentul cumparat cu banii, ci banii depuși intițial. Dacă nu mai plătești, nu mai primește garanția. Dar dacă plătești, lucrul pe care îl recomand, după 3 ani de zile, primești garanția înapoi. Deci practic dacă ai 30.000 euro cash, cu ajutorul băncii poți cumpara 2 apartamente cu aceiași bani, în decurs de 3 ani. 

Desigur, există și riscuri, împrumutul fiind în moneda locală, aceasta poate scădea cu 50% în decurs de 3 ani, lucru care s-a întâmplat și acum. În ultimul an, moneda s-a depreciat cu 50% față de leu/euro/usd, lucru care m-a făcut pe mine să intru în piață. Astfel, dacă moneda scade cu 50%, in decurs de 3 ani veți primi înapoi garanția care va valora 16.500 euro, adică jumătatea lui 33.000 depusă inițial. Dar, și rata dvs va scădea cu 50% ea fiind plătită în moneda locală, lunar. Astfel la acest risc, cu un calcul simplu ieșiți cu 33.000 investiți, primiți 30.000 pe loc pentru achizitie, plătiți ratele lunare indiferent cu cât scade moneda, și primiți garanția înapoi la cursul ei atunci. 

Practic, primiți un randament de 50% în 3 ani pe banii dvs, în cel mai rău caz. În cel mai bun caz, randamentul este de 100%. Lucru foarte bun, pe care nu îl găsiți în România. Decizia mea de a investi în Egipt vine și din cauza faptului că eu am studiat piața de închiriere pe termen scurt și în România, ieșea cu apartamentul mai scump cu 50% și randamentul mai mic tot cu 50%. Practic, în Egipt, apartamentul e la jumătatea și câștigul la dublu față de România. Plus aprecierea în timp, care este mai mare, fiind zonă turistică. Ce am cumpărat eu la nivel de plan cu fundația turnată in feb cu 30.000, se vinde acum cu 45.000 și prețul va mai crește, fiind cerere foarte mare. Războiul a crescut cererea, vin mulți ruși și ucrainieni, nemtii cumpară pentru investiție și britanicii pentru loc de vacanță. 

Întorcându-ne la împrumut, exista și riscul ca moneda să urce cu 50%, deși nu cred, mai ales că recent ei au luat un nou împrumut pe USD, de la IMF. 

Rep: De ce dau băncile așa împrumuturi avantajoase pentru străini?

Alin Cervatiuc: Pentru ca ei au nevoie de monede internaționale să-și plătească datoriile externe. Dacă ei au împrumut în dolari, trebuie să dea ratele în dolari, așa ca au nevoie de străini cu monede mai stabile să le cumpere moneda stabilă, ca să-și achite împrumuturile.

Rep: Acum 9 ani un apartament pe plajă costa maxim 20.000 de dolari. Unde credeți că vor ajunge prețurile?

Alin Cervatiuc: Prețurile sunt în continuă creștere, din cauza cererii. Dacă stați între localnici găsiți încă cu 20.000 USD 2 - 3 camere, dar dacă vreți în complexuri de calitate medie veți plăti undeva la 750 euro mp, în construcție. Iar dak vreti calitate europeană, preturile ajung pe la 1000-1200 mp, cunosc resorturi făcute de nemți, unde mi-ar place si mie sa stau pe termen lung. Nu-mi permit încă, deoarece eu caut pentru investiție cu un randament cat mai mic.

Fiind foarte deschiși, cred ca prețurile vor crește în continuare, deoarece nu există limită la câte apartamente poți avea ca străin, iar dreptul de proprietate în Hurghada este infinit, în sensul că poți revinde, ori lăsa moștenire. În Sharm el Sheikh, de exemplu se dă doar concesiune pe 99 de ani.

Rep: Cam ce venturi se obțin din închierea locuințelor în sistem turistic?

Alin Cervatiuc: O garsonieră, conform AirDNA, soft pe care îl utilizez și care arată câștigurile Airbnb despre orice proprietate din lume, generează în Hurghada încasări de 15.600$. 

Hurghada de asemenea mai este atractiva datorită faptului ca are sezon de peste 8 luni pe an. Poți sta chiar și iarna, sunt 25 grade ziua și 10-15 noaptea.

Sunt unele complexuri, hoteluri ori chiar apartamente private ce au piscine încălzite, astfel fiind folosite perioade mai lungi de timp, în decursul anului

Pentru cine dorește să experimenteze, ori să stea pe termen lung, viața locală este foarte ieftină. Aceasta masa cu falafel cald proaspăt, salata, paine si cartofi a costat 3 lei într-un restaurant local

Eu am cumpărat aceste apartamente pentru a-mi dezvolta sursele de venit și a genera venit pasiv lunar, pentru a-mi susține stilul de viață. Pe viitor, mă gândesc și la o vilă pe plajă pentru mine. Acolo prețurile pornesc de la 100.000 apartamentul în complex, ori 3 - 400.000 de mii de euro vila cu 3 - 4 dormitoare pe plajă. Și acolo se poate plăti în rate cu un avans de 30 - 50.000 și rate de 2-3000 euro pe luna timp de 7-10 ani. Cu livrare în 2 - 3 ani.

Rep: Ce alte taxe se plătesc?

Alin Cervatiuc: Ce mai trebuie menționat este despre taxa de întreținere (taxa de întreținere este o taxă ce se achită la livrarea apartamentului și e extra, între 8 și 12% pe viață, ori anual o sumă). Aceasta este o taxă extra pentru care beneficiați în complex de întreținere piscină, preluare gunoi, plată utilități comune (lumina pe scară) etc. De asemenea, în taxa de întreținere intervin și salariile paznicului de la recepție, femeia de serviciu și orice altă cheltuială comună. Se plătește o singură dată cum am specificat, dezvoltatorul depune sumele în bancă și din dobânzile bancare se plătesc mereu salariile și serviciile comune. Dvs. veți plăti doar separat ce consumați ca și energie electrică și apă prin contor și apometru individual.

Primul apartament cumpărat în februarie

Al doilea apartament cumpărat în luna mai 2023

Dacă v-a plăcut interviul, ne puteți ajuta cu o distribuire pe Facebook sau alte rețele, de la butoanele de mai jos! Mulțumim!