Un proiect imobiliar controversat din comuna Apahida a fost blocat în instanță printr-o hotărâre definitivă a Curții de Apel Cluj, după ce s-a constatat că autorizația de construire fusese emisă în baza unor avize expirate și în contradicție cu reglementările urbanistice locale.

Blocul, care urma să fie ridicat într-o zonă de case, a stârnit nemulțumirea locuitorilor, iar o vecină afectată de situație a solicitat suspendarea autorizației de construire în instanță. 

După luni de procese, la data de 10 martie 2025, Curtea de Apel Cluj a respins recursul formulat de Comuna Apahida și dezvoltatorul imobiliar Ducu Construcții SRL, menținând suspendarea autorizației de construire nr. 350/2021. 

O vecină vigilentă a semnalat problemele majore

Prin autorizația de construire  emisă de Primarul Comunei Apahida, firma Ducu Construcții SRL a fost autorizată să edifice un imobil cu regim de înălţime S+P+E compus din parcări şi spaţiu tehnic la subsol, la parter şi etaj patru apartamente, amenajări exterioare incintă şi împrejmuire teren, pe imobilul teren situat în comuna Apahida, sat Sannicoara, județul Cluj. 

Blocul în cauză urma să fie construit într-o zonă de case din satul Sânnicoară, în apropierea Aerodromului Dezmir. Construcția a fost demarată în septembrie 2024, însă o vecină a sesizat o serie de probleme majore. 

Clujeanca a arătat în instanță că autorizația de construire a fost emisă în baza unei documentaţii incomplete, respectiv avizele de la Compania de Apă Someş şi de salubrizare, erau expirate. De asemenea, deşi terenul este încadrat în UTR Le8, respectiv locuinţe inviduale noi, conform, RLU, autorizația de construire fusese emisă pentru o locuinţă colectivă.

Totodată, nu se respectă prevederile referitoare la aspectul exterior al clădirii, acoperişul fiind de tip terasă, iar nu şarpantă, conform RLU şi nici regimul de înălţime, întrucât RLU stabileşte nivelul maxim de S(D)+P+M cu menţiunea că pentru S(D)+P+1+M este necesar avizul Autorităţii Aeronautice Civile.

În plus, femeia afectată de construcție a reclamat că nu se respectă distanţa de 12 m faţă de stradă și nici distanţa de 3 m faţă de clădirea acesteia, fără a fi elaborat un PUD, iar balcoanele clădirii edificate de Ducu Construcții SRL sunt la 1 m faţă de limita de proprietate.

„Avansarea lucrărilor va genera dificultăţi cu privire la repunerea părţilor în situaţia anterioară, precum şi că este afectat dreptul său de proprietate prin scăderea valorii de piaţă, dreptul la viaţă privată şi la sănătate, mai ales având în vedere şi că este vorba despre un teren cu risc de alunecare.”, a motivat clujeanca în instanță. 

Inclusiv Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) a confirmat, printr-o adresă oficială din 12 august 2024, nelegalitatea autorizației, stabilind că documentaţia prezintă neconcordanţe cu PUG şi RLU şi nu conţine studiu de performanţă energetică.

Încălcările urbanistice grave, confirmate de instanță

În toamna anului trecut, Tribunalul Cluj a decis suspendarea autorizației de construire, motivând că actul fusese emis cu avize expirate și că nu respecta normele urbanistice privind aspectul exterior al construcției.

De asemenea, instanța a subliniat că lucrările ar putea afecta stabilitatea terenului vecin, iar distanța redusă dintre clădiri ar afecta dreptul la viață privată al reclamantei.

„În concluzie, reţinând îndeplinită condiţia cazului bine justificat prin raportare la emiterea autorizaţiei în baza avizelor de alimentare cu apă şi salubritate ieşite din termenul de valabiliate,  precum şi cu nerespectarea cerinţelor privind aspectul exterior al clădirii prin executarea unui acoperiş tip terasă iar nu tip şarpantă, instanţa va analiza în continuare îndeplinirea condiţiei pagubei iminente.

Aceasta presupune producerea unui prejudiciu material viitor şi previzibil, greu sau imposibil de reparat, conform art. 2 lit.ş din Legea 554/2004. Măsura suspendării unui act administrativ este o situaţie de excepţie, stabilită de legiuitor prin instituirea unor condiţii precise, în care se poate deroga de la executarea din oficiu a actelor administrative. 

Reclamanta a învederat că avansarea lucrărilor va genera dificultăţi cu privire la repunerea părţilor în situaţia anterioară, precum şi că este afectat dreptul său de proprietate prin scăderea valorii de piaţă, dreptul la viaţă privată şi la sănătate, mai ales având în vedere şi că este vorba despre un teren cu risc de alunecare.

Instanţa apreciază că în speţă s-a probat de către reclamantă posibilitatea de a suferi un prejudiciu material viitor şi previzibil prin punerea în executare a autorizaţiei de construire atacată, întrucât prin continuarea executării lucrărilor la imobilul vizat de această autorizaţie aceasta este afectată din perspectiva stabilităţii terenului construit şi implicit a terenului învecintat. Astfel, din referatul  pentru verificarea de calitate întocmit de inginer ######## ##### ##### rezultă  că pot apărea fenomente de instabilitate şi este necesară o antenţie sporită la modul de realizare a săpăturilor. 

Mai mult, executarea acoperişului tip terasă va expune reclamanta din punct de vedere al vieţii private, având în vedere distanţa redusă dintre proprietăţi, conform planşei de la f. 1 vol. III, astfel că susţinerile reclamantei sunt doveite, contrar celor expuse de pârâţi.

Nu în ultimul rând, faptul că lucrările sunt la stadiul incipient şi că pârâtul se află în procedura obţinerii unei noi autorizaţii, nu înlătură iminenţa producerii prejudiciului, raportat la faptul că AC produce efecte în continuare.”, au motivat magistrații clujeni.

Curtea de Apel Cluj a menținut această decizie, iar suspendarea autorizației este definitivă.

---------------------------------------

UPDATE: 21 martie 2025

În urma publicării acestui articol, firma a transmis un punct de vedere în care a făcut mai multe precizări. Redăm integral mesajul transmis către Știri de Cluj de către reprezentanții firmei: 

În legătură cu articolul de presă apărut în data de 16.03.2025 pe site-ul stirdecluj.ro, articol cu titlul "Cluj - Scandal imobiliar în Apahida! Construcția unui bloc „lipit” de case, blocată de instanță. Autorizația era emisă în baza unor avize expirate", înțelegem să ne exprimăm dezaprobarea față de modalitatea neconformă realității în care este prezentată activitatea societății Ducu Construcții și statuările instanței de judecată în dosarul având ca obiect suspendarea autorizației de construire.

Autorul articolului arată că „Un proiect imobiliar controversat din comuna Apahida a fost blocat în instanță printr-o hotărâre definitivă a Curții de Apel Cluj, după ce s-a constatat că autorizația de construire fusese emisă în baza unor avize expirate și în contradicție cu reglementările urbanistice locale", respectiv că "Construcția a fost demarată în septembrie 2024", inserându-se un subtitlu intitulat "Încălcările urbanistice grave, confirmate de instanță".

În acest context, dorim să precizăm că articolul publicat are la bază exclusiv punctul de vedere al vecinei și paragrafe din sentința de fond, contestată de altfel de toate părțile litigante, fără însă a fi solicitat un punct de vedere reprezentantului legal al societății Ducu Construcții și fără a fi avută în vedere motivarea deciziei pronunțate de Curtea de Apel Cluj.

De asemenea, autorul prezintă denaturat starea de fapt, respectiv afirmă că lucrarea a fost demarată și că societatea Ducu Construcții ar fi un dezvoltator pe piața imobiliară din Cluj, în condițiile în care nu au fost solicitate de la beneficiarul lucrării informații referitoare la desfășurarea proiectului, stadiul acestuia, precum și informații despre activitatea concretă a societății.

Pentru o corectă informare a publicului, vă aducem la cunoștință că societatea Ducu Construcții nu activează ca dezvoltator imobiliar de blocuri, iar construcția nici măcar nu a fost edificată la stadiu de fundație, chiar dacă autorizația a fost emisă în anul 2021. Precizăm că în luna august 2024 am procedat doar la nivelarea și împrejmuirea terenului, aspect care a deranjat-o pe vecina de teren, obișnuită fiind să depoziteze diverse lucruri pe terenul proprietatea noastră.

Așa-zisul bloc la care autorul articolului face referire urma să fie o locuință pentru familia noastră, format dintr-un singur etaj cu patru apartamente.

Prin cererea de reautorizare înregistrată la Primăria Comunei Apahida în 5 septembrie 2024, societatea a solicitat modificarea proiectului inițial referitor la acoperiș și la dimensiunea balcoanelor și, implicit, distanța față de imobilul vecin. În acest sens, am depus proiectul modificator întocmit de SC ArchiTim Concept SRL în luna august 2024, cu mențiunea că pentru aceste modificări nu era necesară reautorizarea, fiind suficientă o dispoziție de șantier.

Mai exact, prin Memoriul de arhitectură sus-menționat, am solicitat modificarea lățimii balcoanelor de pe fațada nord și sud de la 1 m, respectiv 1,3 m la 0,90 m; poziția clădirii pe parcelă va fi de 3 m față de limita nord, inițial fiind de 2 m; învelitoarea urmând să fie de tip șarpantă în două ape, acoperită cu tablă fălțuțită.

Strict legat de valabilitatea avizelor care au stat la baza emiterii autorizației de construire, nu este reală afirmația autorului articolului, aspect care rezultă din motivarea deciziei pronunțate de Curtea de Apel Cluj:

„Din analiza hotărârii atacate reiese că, într-adevăr, unul dintre motivele de nelegalitate vădită reținut de către prima instanță constă în faptul că avizele emise de Compania de Apă Someș S.A. și Strict Prest S.R.L., care au stat la baza eliberării autorizației de construire, au expirat la data de 22.04.2021, respectiv 05.03.2021, deci după perioada stării de urgență. În acord cu susținerile recurentei (Ducu Construcții), curtea reține că instanța de fond a făcut abstracție de prevederile art. 4 alin. (5) din Legea nr. 55/2020..."

Apreciem că, raportat la întreg contextul care poate fi probat prin înscrisuri, nu se poate reține că am fi constructori de rea-credință, mai ales că am manifestat disponibilitate pentru reautorizarea proiectului autorizat în cursul anului 2021, raportat la cerințele actuale de urbanism.